高通智库:万科之争引发的行业大趋势思考

2018-06-13 22:04:08高通智库

前言

万科的系列股权纷争,注定会成为管理学的经典案例。未来,在更多内情、事实清晰之后,针对这个焦点事件完整、客观的解析,将带给我们深刻的启示。

事件亲历者当事人、资深评论家的分享,有助于业界了解和思考。同时,当前围绕万科、华润和宝能的众多新闻,扑朔迷离程度使简单的外部观察、评述更多具有过程性思考、行业情怀特征。

从研究机构角度,如果说万科与宝能之争是“故事的第一季”,给我们启示性结论是,险资将成为未来房地产行业最大的“金主”。万科最近与华润的控制权之争,所引发的“地铁+物业”模式,从业务逻辑上确非常符合房地产行业、市场大趋势,值得行业内企业借鉴。

我们围绕“地铁+物业”的分析,仅从商业逻辑可行性角度,并无任何事件倾向性。甚至,从规则角度,我们倾向华润的诉求更具合理性。

节选自2016年6月26日《高通智库-标杆企业研究月报》


1、城轨:十三五将增长3倍,申报门槛降低

截止2015年底国内26个城市累计开通城市轨道交通运营线路达到3612公里。“十二五”期间,地铁线路新增1920公里,轻轨新增84公里,有轨电车新增132公里,新增城市轨道交通共计2136公里,投资规模达1.06万亿元。

预计“十三五”期间城市轨道交通将新增6000公里,约为“十二五”的3倍。“十三五”期间,预计竣工地铁线路5600公里,轻轨70公里,有轨电车350公里,预计“十三五”期间城市轨道交通将新增6000公里,投资规模将达3.2万亿元。截至2020年底,城市轨道交通将达到9400公里。

这意味着2016年之后5年将是我国城市轨道交通建设进入高峰期,2016、2017年分别新增790公里、854公里,远超过十二五期间年均新增380公里。

2013年5月起,轨道交通项目审批权下放至省级投资主管部门。2015年5月起,已实施首轮建设规划的城市,其后续建设规划由国家发改委会同住建部审批,报国务院备案。2015年11月,国家发改委会同住建部进一步优化建设规划审批程序,加强省级发改和住建部门的初审责任,实现申报前省级部门形成一致意见,提高规划工作质量;同时明确,30个工作日完成咨询评估工作,20个工作日完成国家发改委内部审核程序,住建部也加快会签工作,审批时间明显缩短。

2016年5月获悉,可建设城市轨道交通的城市范围或将扩大。其中,对申报发展城市轨道交通的城市人口要求,将从城区人口达300万人以上,下调至城区人口达150万人以上。根据统计,城区人口超过300万人的共有180个城市,而超过150万人的城市数量达到272个,而到2015年底建成运营城市轨交线路的仅有26个,已经有规划建设地铁轻轨线路的城市也只有50个。因此,城轨交通审批权下放至各省发改委和投资主管部分,以及申报门槛下调意味着更多的地级城市满足建设轨道交通的条件,进一步激起各地建设的热潮。

图表:城市轨道交通建设申报要求

资料来源:国家发改委、高通智库

2、城际:聚焦城市群,新建8000公里

据国家发展改革委、交通运输部发布的《城镇化地区综合交通网规划》,到2020年,京津冀、长江三角洲、珠江三角洲三大城市群基本建成城际交通网络,相邻核心城市之间、核心城市与周边节点城市之间实现1小时通达。到2020年,其城镇化地区初步形成城际交通网络骨架,大部分核心城市之间、核心城市与周边节点城市之间实现1到2小时通达,新建城际铁路约8000公里,覆盖98%的节点城市和近60%的县(市)。

图表:《城镇化地区综合交通网规划》城际铁路规划


资料来源:国家发改委、高通智库

城际铁路,是高速铁路的一种,是指在人口稠密的都市圈或者城市带规划和修建的高速铁路客运专线系统。其专门服务于相邻城市间或城市群,是连接相邻城市或城市群的客运专线铁路。城际铁路的线路特点:

1)线路长度短,车站密集,站间距小。正线长度一般在100km左右。城际铁路为了吸引客流、方便旅客出行,车站设置密度一般在3~10km。

2)车站规模小,布置简单,无配线车站多城际铁路中间站主要满足乘客上、下车作业,多为无配线车站,部分接轨站或者端站站场布置稍复杂,考虑列车会让和转线,整体上车站规模较小。

3)高速度、高密度、小编组运营。城际铁路要缩短城市间时空距离,实现出行的快捷和便利,必须具备速度优势。同时,为了减少车站乘客的聚集人数、缩短乘客的候车时间,城际铁路采用小编组、高密度的运营方案。列车运行间隔时间为3 分钟左右。

3、铁路:规划新线3万公里,实施土地综合开发

国家铁路局编制的《铁路“十三五”发展规划草案》中说明,“十三五”期间,铁路固定资产投资规模将达3.5至3.8万亿元,其中,基本建设投资约3万亿元,车辆设备投资约8000亿元。规划建设新线3万公里。至2020年,全国铁路营业里程将达到15万公里,其中高速铁路3万公里。

2015年7月,国家发改委发布《关于进一步鼓励和扩大社会资本投资建设铁路的实施意见》,提出全面开放铁路投资与运营市场,推进投融资方式多样化,完善社会资本投资实施机制,进一步改善社会资本投资环境,加大对社会资本投资的政策支持,并建立健全工作机制。

此次发改委发文,对铁路投融资体制改革等政策进一步推进,其中“全面开放铁路投资运营市场、开放铁路所有权与运营权”、“完善退出机制”等条款诚意十足,有利于解决以往民资参股铁路项目中的话语权、盈利能力及退出问题。

推动实施土地综合开发。社会资本投资铁路享受国家有关支持铁路建设实施土地综合开发的政策,通过开发铁路用地及站场毗邻区域土地、物业、商业、广告等资源提高收益。支持盘活既有铁路用地,在符合土地利用总体规划的前提下,鼓励新建项目按照一体规划、联动供应、立体开发、统筹建设的原则实施土地综合开发。各地要统筹做好铁路站场及毗邻地区相关规划,及时办理用地、规划许可等手续。

积极做好征地拆迁等工作。对社会资本投资的铁路项目,各地要切实负起征地拆迁主体责任,做好群众补偿安臵工作,为项目建设创造良好条件。在保障被征地拆迁群众合法权益的基础上,允许地方政府以国有土地入股参与铁路项目建设。社会资本投资的铁路项目用地,在用地政策上与政府投资的铁路项目实行同等政策。

加强政府资金引导。对社会资本控股的城际铁路和中西部干线铁路项目,中央预算内投资可以视情况通过贷款贴息、投资补助等方式给予支持。对社会资本承担的公益性运输,按照事权与支出责任相适应的原则,建立合理的补偿制度。鼓励各地研究建立相应的政府资金支持政策。

图表:我国民资参与铁路2014年开始加速


资料来源:国家发改委、高通智库



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